Quels sont les différents types de contrats en location meublée ?

23 février 2022
Temps de lecture : 9 min.

S’il est d’usage de formaliser les termes d’une location dans un contrat de bail, qu’il s’agisse d’hébergements vides ou meublés, la signature d’un contrat de bail entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) n’est pas obligatoire. Cela dit, il permet d’établir les bases et les engagements de chacune des parties.

Il existe plusieurs types de baux, en fonction du type de logement mais aussi du locataire.

Dans cet article nous répondrons à plusieurs questions :

  • Qu’est ce qu’un bail ?
  • Quels sont les différents baux possibles lorsque qu’on loue un appartement en location ?
  • Quelles sont leurs durées ? Leurs modalités de préavis et de résiliation ? Comment se font leurs renouvellements ?

On entend souvent parler de « bail de location » ou bien « bail locatif » mais sachez qu’il s’agit là d’un pléonasme. En effet, le mot bail est déjà synonyme de contrat de location. Le bail de location véhicule donc deux fois la même idée. Il conviendra donc d’utiliser l’expression contrat de location, ou bien tout simplement le mot bail.

Qu’est ce qu’un contrat de location ?

Un contrat de location est un contrat par lequel une partie (le bailleur) s’engage à fournir au preneur (le locataire) la jouissance d’une chose immobilière moyennant un prix, que le preneur s’engage à payer pendant un certain temps.

Bien qu’un contrat de bail verbal puisse être considéré comme juridiquement acceptable, un document écrit permettra de déterminer plus facilement les obligations de chacune des parties.

Le bail contiendra des informations visant à préciser notamment la désignation des parties, le montant du loyer et son mode d’ajustement, la description du bien et des conditions générales.

Il est très souvent accompagné d’un état des lieux qui sera réalisé lors de la prise de possession des lieux loués.

Les lois ALUR et ELAN ont apporté de nombreux changements aux différents baux depuis leurs parutions en 2014 et 2018.

Voyons de plus près quelles sont les principaux types de baux, quelle est la durée de chacun, comment se forment-ils et dans quelles conditions. Nous verrons aussi comment y mettre un terme.

Le droit immobilier distingue 2 grandes familles de baux. D’une part, on trouve les baux connus sous le nom de baux d’habitation. On en distingue 6 :

  • Le bail non meublé
  • Le bail de location meublé en résidence principale pour le locataire
  • Le bail de location meublé en résidence secondaire pour le locataire
  • Le bail étudiant
  • Le bail mobilité
  • Le bail saisonnier

D’autre part se trouvent les baux commerciaux ou professionnels.

Le bail non meublé

Comme son nom l’indique, ce type de bail concernera un appartement qui est loué sans meuble. Les baux non-meublés sont régis par les lois du 6 Juillet 1989 et Alur de 2014.

La durée légale du bail est de 3 ans, à l’issue desquelles, lorsque le bail arrive à son terme, il se renouvellera alors tacitement pour la même durée sans que vous ayez besoin de signer un nouveau contrat de location.

À noter : la durée du bail, lorsque celui-ci est consenti à une personne morale, sera de 6 ans.

Quel loyer pour un bail non meublé ?

Le montant du loyer est plafonné pour tous les appartements situés en zone tendue.

Quels sont les frais d’agence pour le bail non meublé pour un appartement situé dans une zone tendue ?

Les frais d’agence facturés au locataire sont limités à 12 € par m² et correspondent aux prestations liées à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail. S’ajoutent à ces 12 € un montant de 3 € par m² pour l’état des lieux d’entrée.

Quant aux frais d’agence propriétaire, le montant doit être au minimum égal à ceux facturés au locataire et ne sont pas limités.

Quelle est la durée du préavis pour un bail non-meublé ?

La durée du préavis est de 3 mois pour le locataire sauf dans les zones dites tendues où la durée du préavis sera d’un mois uniquement.

Quant au propriétaire il devra prévenir son locataire au minimum 6 mois avant la date d’anniversaire du contrat de bail.

Si le logement se situe dans une zone tendue, le loyer sera plafonné avec un loyer maximum au m².

Les baux meublés

Le bail de location meublé en résidence principale pour le locataire

Si l’appartement est meublé et qu’il constitue la résidence principale du locataire alors il conviendra de signer un bail meublé en résidence principale.

Pour rappel, la résidence principale est un logement d’habitation où une famille, ou un contribuable, vivent et où le centre de leurs intérêts matériels et professionnels se trouvent. On considère aussi qu’un logement est considéré comme étant une résidence principale dès lors que l’occupant y séjourne plus de 8 mois dans l’année.

À savoir : Cela semble évident au vue du rappel précédent mais il est impossible de posséder 2 résidences principales.

Quelle est la durée d’un bail meublé en résidence principale ?

Tout comme le bail vide, ce bail meublé est régi par la loi ALUR. Cela dit, contrairement au vide qui a une durée de 3 ans renouvelables, le bail meublé est plus court. C’est d’ailleurs l’une des raisons qui explique pourquoi de nombreux propriétaires d’appartement à Paris optent pour ce type de bail.

En effet, la durée du bail pour un appartement constituant la résidence principale du locataire est d’un an. Le contrat sera ensuite renouvelé tacitement tous les ans par période d’un an.

Il faut bien comprendre qu’il n’est logiquement pas possible de prévoir des baux avec des durées inférieures à un an, sauf si le locataire est étudiant, si le bail est au nom d’un entreprise (mais dans ce cas ce ne sera plus un bail en résidence principale), si votre locataire est en situation dite de mobilité (stage, formation, mission temporaire), ou bien s’il s’agit d’une location de courte durée dite saisonnière et que le locataire possède déjà une résidence principale.

Nous verrons tous ces cas particuliers en détails plus loin dans cet article !

Le bail meublé en résidence principale est donc le contrat de location le plus utilisé en France. Il est fiscalement plus favorable comme toutes les locations meublées, la durée de bail plus courte offre plus de flexibilité aux propriétaires et les loyers sont plus avantageux.

Quelle est la durée de préavis pour un bail meublé ?

La durée de préavis à respecter par le locataire pour une location meublée en résidence principale est de 1 mois.

Le propriétaire aura lui un délai de 3 mois à respecter. Il devra adresser à son locataire un courrier recommandé 3 mois minimum avant la date anniversaire du contrat pour lui signifier qu’il souhaite mettre un terme au bail qui le lie avec son locataire.

Le propriétaire ne peut alors évoquer que 3 motifs sans quoi il ne pourra dénoncer le bail :

  • la vente de l’appartement,
  • la reprise du logement à des fins personnelles ou bien pour un membre proche de sa famille (ascendant ou descendant),
  • un motif légitime et sérieux ( en cas de faute du locataire).

Le montant du dépôt de garantie ne devra pas dépasser les 2 mois de loyer hors charges.

Quel loyer pour un bail meublé de type ALUR qui constitue la résidence principale du locataire ?

Depuis 2018, dans certaines zones, les loyers peuvent être encadrés par la loi, ce qui est notamment le cas pour la ville de Paris. Si vous souhaitez plus d’information, rendez-vous à sur notre article « L’encadrement des loyers à Paris, les règles à connaître ». Le loyer est ainsi limité au mètre carré.

Quels sont les frais d’agence pour ce bail meublé d’un an renouvelable constituant la résidence principale du locataire ?

Les frais d’agence sont encadrés et ne peuvent être imputés intégralement au preneur comme cela a longtemps été la norme en France. Ainsi, désormais, le montant doit être réparti entre le locataire et le propriétaire, le preneur et le bailleur.

En aucun cas, le montant facturé au locataire ne peut être supérieur au montant facturé au propriétaire en sachant qu’il est de 12 € du m² pour la rédaction du bail et les démarches administratives et de 3 € du m² pour l’état des lieux.

Le bail de location en résidence secondaire pour le locataire

On désignera par « résidence secondaire du locataire » tout logement qui n’est pas sa résidence principale.
Ce type de bail est exclu du champ d’application de la loi du 6 Juillet 1989. Il s’agit donc d’un bail à part entière.

Contrairement à une location en résidence principale, vous bénéficierez d’une grande liberté en terme de durée, de loyer, de périodes de location, de dépôt de garantie.

Quel loyer pour un bail non meublé ?

Le montant du loyer n’est pas plafonné.

Quels sont les frais d’agence pour un bail en résidence secondaire, code civil ?

Les frais d’agence ne sont pas limités ni encadrés.

Dans quel cas est-il possible d’offrir un contrat en résidence secondaire à un locataire ?

Il sera possible de signer un contrat en résidence secondaire pour le locataire pour les cas suivants :

  • le locataire possède déjà une résidence principale ailleurs en France : on considérera alors l’appartement qu’il loue comme pied-à-terre,
  • le bail est au nom d’une société : par définition, une société étant considérée comme personne morale, elle ne pourra établir sa résidence principale dans le logement loué. Il conviendra alors d’établir avec elle un contrat en résidence secondaire, souvent nommé logement de fonction ou encore bail société.

Le bail étudiant

Ce type de bail s’adresse uniquement à des étudiants et ne pourra être signé que dans le cadre d’une location meublée. En d’autres termes, il n’existe pas de bail non meublé pour étudiant.

Le bail étudiant est considéré comme une alternative au bail de location dit « classique », il est d’ailleurs soumis aux mêmes conditions de la loi du 6 Juillet 1989, qu’il s’agisse de la limitation de loyer et de l’encadrement des frais d’agence.

Quelle durée pour un bail étudiant ?

Sa principale caractéristique réside dans sa durée. En effet, elle sera de 9 mois contre une année pour un bail meublé classique.

De plus, contrairement au bail meublé classique, le bail étudiant ne se renouvellera pas tacitement au terme des 9 mois.

Cette formule peut notamment intéresser les propriétaires qui souhaiteraient récupérer leur bien pendant l’été. En ce qui concerne les étudiants, cela leur permet de louer un bien uniquement pendant la période scolaire.

À noter : le bail étudiant est d’une durée incompressible, cela signifie qu’il ne sera pas possible de conclure un bail pour une durée inférieure ou supérieure à 9 mois. En cas de prolongation, il faudra proposer un contrat meublé classique.

Tout comme le bail meublé, la durée de préavis pour le locataire est d’un mois s’il souhaite quitter l’appartement avant l’échéance du contrat de bail.

Il s’agit d’un bail souvent apprécié des propriétaires qui ne souhaitent pas s’engager avec des baux de location dont la date de fin est inconnue.

Quel loyer pour un bail non meublé ?

Le montant du loyer est plafonné pour tous les appartements situés en zone tendue.

Quels sont les frais d’agence pour le bail non meublé pour un appartement situé dans une zone tendue ?

Les frais d’agence facturés au locataire sont limités à 12 € par m² auxquels s’ajoutent les 3 € par m² pour l’état des lieux d’entrée. Quant aux frais d’agence propriétaire, le montant doit être au minimum égal à ceux facturés au locataire et ne sont pas limités.

Le bail mobilité

Il s’agit d’une des mesures phare de la loi ELAN. La création du bail mobilité a pour but de mettre un terme à la problématique du bail de moyenne durée. Ce type de bail est donc destiné à la location temporaire et il est destiné à des personnes en mobilité. Le bail mobilité offre justement cette solution.

Qui peut signer un bail mobilité ?

Le bail mobilité est est encadré par une réglementation claire, il n’est en effet pas possible de signer un tel bail avec n’importe quel locataire. Ce dernier devra en effet se trouver dans l’une des conditions suivantes :

  • être en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle,
  • être en mutation ou formation professionnelle,
  • être en stage ou en contrat d’apprentissage.

Quel loyer pour un bail mobilité ?

Le loyer n’est pas libre comme il peut l’être pour un bail code civil. Le montant du loyer sera encadré et plafonné comme cela est le cas pour les baux en résidence principale si l’appartement est situé en zone tendue.

Quels sont les frais d’agence pour le bail mobilité ?

Tout comme les locations meublées constituant la résidence principale du locataire, les frais d’agence sont encadrés. Ils sont de 12€ par m². Quant aux frais d’agence propriétaire, le montant doit être au minimum égal à ceux facturés au locataire.

Quelle est la durée d’un bail mobilité ?

La durée de location pour ce type de bail est de 1 à 10 mois. Au moment de la signature, le propriétaire et le locataire fixeront la durée de celui-ci. Au terme des 10 mois de location, le propriétaire n’a pas besoin de donner congé à son locataire. Quant au locataire, il n’est pas fermement engagé et garde la possibilité de mettre un terme au bail à tout moment avec un préavis d’un mois.

Il ne sera pas possible de prolonger le bail mobilité (sauf si la location concédée au départ est inférieure à 10 mois). Par conséquent, à la fin du bail et si le locataire souhaite rester, il faudra lui proposer un contrat meublé classique d’un an renouvelable par tacite reconduction (ou un bail étudiant de 9 mois si votre locataire en est un et s’il en a la possibilité bien entendu).

Ce type de contrat interdit de demander au locataire un dépôt de garantie mais le bailleur peut demander à ce que le locataire bénéficie d’une garantie Visale. Pour cela, le locataire devra se rendre sur le site visale.fr afin de soumettre sa demande de caution.

Ce bail est donc aussi tout à fait adapté aux propriétaires qui ne souhaiteraient pas concéder un contrat pour une durée de location trop longue.

Le bail saisonnier

Durée du bail saisonnier

Il s’agit d’un bail de courte durée qui s’adresse souvent à des touristes ou aux personnes séjournant à Paris quelques jours pour un motif professionnel. Ce type de location est régi par les articles 1713 et suivants du code civil. Du fait de la demande croissante et de sa facilitation avec l’arrivée de plateformes telles qu’Airbnb, VRBO ou Booking, la location saisonnière dite de courte durée est désormais freinée par une réglementation en vigueur.

Nous avons rédigé un article complet sur la location meublée saisonnière à Paris. N’hésitez pas à vous y rendre pour plus d’informations sur le sujet.

Concernant le bail à proprement dit, sa durée ne pourra jamais excéder 120 jours et sera non renouvelable.

Il s’agit d’un contrat de date à date, le locataire quittera donc le logement à l’issue de son séjour. Le bail pourra être prolongé mais à condition que la durée totale de la location n’excède pas les 120 jours. La prolongation devra être alors soumise au consentement du propriétaire.

Synthèse des différents baux en zone tendue

Les différents contrats de location meublée

Dans cet article nous avons essayé d’être le plus exhaustifs possible sur la nature et les spécificités des différents contrats de location meublée. Ceci étant, nous comprenons que vous pourriez avoir des questions complémentaires auxquelles nous n’avons pas répondu dans celui-ci. Ainsi, n’hésitez pas à nous faire part de vos interrogations, nous serons heureux de vous aider dans le processus de location de votre appartement.

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