L’encadrement des loyers à Paris : les règles à connaître

27 décembre 2021
Temps de lecture : 5 min.

Dans cet article nous allons essayer d’aborder et traiter les sujets suivants :

  • Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
  • Comment se calcule l’encadrement des loyers ?
  • Qu’est-ce que le complément de loyer ?
  • Qu’est-ce que je risque si je ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Définitions et généralités

Tout d’abord, il faut savoir que l’encadrement des loyers constitue l’une des mesures phares de la loi Alur. Celle-ci fut à l’initiative de Madame Cécile Duflot lorsqu’elle était ministre du logement sous François Hollande en 2014. Cette loi fut cependant suspendue en 2017, avant que la loi Elan fasse réapparaitre l’encadrement des loyers en 2019.

Auparavant, un propriétaire pouvait fixer librement le montant du loyer de son appartement, lors de sa première location mais également lors de changements de locataires. Cette liberté a contribué au cours des dernières décennies à une augmentation des loyers dans les villes où la demande était bien supérieure à l’offre.

L’encadrement des loyers s’applique donc à toutes les villes situées dans les zones dites « tendues ». Cet encadrement signifie que lorsqu’un logement est reloué, le nouveau bail de location ne peut pas, sauf exception, dépasser le loyer appliqué lors du précédent bail de location.

Un dispositif supplémentaire, le plafonnement de loyer, est appliqué dans certaines municipalités et cela dès la première mise en location d’un appartement.

Mais qui est concerné ? Toutes les locations sont-elles concernées par l’encadrement des loyers ?

Tout d’abord, il faut savoir que cette mesure ne concerne que les baux signés après le 1er juillet 2019.

De plus, cette mesure s’applique uniquement aux zones tendues. On considère comme « zones tendues » toutes les agglomérations de plus de 50 000 habitants. Il y en a au total 28, et Paris en fait bien évidemment partie !

Les autres villes concernées par l’encadrement des loyers sont :

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Pour information, seules les villes de Paris et Lille font l’objet du plafonnement des loyers.
D’autre communes s’ajouteront à cette courte liste au 1e juin 2021 ; il s’agit de l’établissement Public Territorial Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et enfin Saint-Ouen.
Il semble probable que cette liste ne cessera de s’allonger dans les mois et années à venir.

En tant que propriétaire d’un logement, il n’est ainsi pas autorisé d’augmenter le loyer lors du changement de locataire, sauf si votre loyer était sous-évalué ou bien si vous avez entrepris des travaux visant à améliorer de manière notable la qualité de votre logement.

À Paris, cette réglementation concerne tous les logements sauf HLM et logements conventionnés APL.

Comment calculer le montant de son loyer ?

L’encadrement des loyers, ou plus précisément le plafonnement du loyer, est calculé selon plusieurs critères :

L’année de construction

Vous pouvez choisir entre 4 époques de construction :

  • Avant 1946
  • Entre 1946 et 1970
  • Entre 1971 et 1990
  • Après 1990

Le nombre de pièces

Selon le type d’appartement que vous possédez (studio, 2 pièces, 3 pièces ou plus), le montant du loyer sera différent.

Meublé ou vide

Le montant du loyer que vous pourrez appliquer sera supérieur si votre logement est loué meublé. C’est une des nombreuses raisons qui pourra motiver un propriétaire à louer un logement meublé. Ne manquez pas notre page consacrée aux conseils pour louer son appartement meublé.

L’adresse du logement

Le calcul prend en considération l’adresse précise à laquelle se situe l’appartement, cela afin de définir le montant du loyer, minoré, de référence et majoré.

Prenons l’exemple d’un appartement meublé, de 2 pièces, situé au 43 rue de Fleurus dans le 6e arrondissement de Paris, dans un immeuble construit avant 1946 :

Encadrement des loyers à Paris

Pour l’appartement que nous venons de prendre en exemple, le loyer de référence est 32€/mètre carré (m²).

A noter que le loyer maximum auquel vous pourrez proposer votre appartement ne devra pas dépasser de plus de 20% le loyer de référence. Ce montant correspond au loyer de référence majoré. Dans notre exemple il est de 38.4€.

L’encadrement des loyers s’applique à de nombreux logements et reste la base de calcul du loyer. Il est cependant important de noter qu’au montant du loyer s’ajoute une partie des charges payées par le propriétaire pour la copropriété, à savoir les charges locatives.

En effet, les caractéristiques prises en compte dans le calcul du plafonnement des loyers ne prennent pas du tout en compte la copropriété, c’est pourquoi lesdites charges locatives sont imputées au locataire. Un appartement situé dans une copropriété qui dispose d’un ascenseur, des services d’un(e) gardien(ne) ou d’une piscine collective par exemple sera présenté à un potentiel locataire à un loyer supérieur qu’un autre bien ne disposant pas de ces qualités dans une autre copropriété.

Nous verrons par ailleurs dans le point suivant que, sous certaines conditions, il reste possible de proposer un appartement à un loyer supérieur ; on parlera alors de complément de loyer.

Qu’est-ce que le complément de loyer ?

En tant que propriétaire d’un appartement à Paris, et bien que vous soyez soumis à l’encadrement des loyers et au plafonnement des loyers, vous pourrez tout de même prétendre à louer votre logement au-delà du montant fixé par l’encadrement.

En effet, l’article 140 de la loi Elan précise qu’un complément de loyer peut être ajouté à la demande du propriétaire, au prétexte que l’appartement posséderait des caractéristiques pouvant justifier l’ajout d’un complément de loyer.

Bien qu’il puisse être sujet à la libre interprétation de chacun, ce complément de loyer pourrait être appliqué dans des cas comme les suivants :

  • L’appartement bénéficie d’une terrasse ou d’un balcon,
  • L’appartement possède une vue sur un monument de Paris,
  • L’appartement dispose d’équipements ou meubles de standing,
  • L’appartement propose une caractéristique considérée comme exceptionnelle, un sauna, un jacuzzi, une piscine…

D’autres éléments peuvent venir compléter cette liste, une grande hauteur sous plafond par exemple. Attention, les paramètres pris en compte dans le calcul du loyer (localisation de l’appartement, type d’appartement etc…) ne pourront en aucun cas permettre de motiver un complément de loyer.

Il en est de même pour les équipements ou caractéristiques déjà compris dans les charges locatives. En effet, ces charges étant imputées au locataire, la présence d’un ascenseur ou bien un service de gardiennage ne pourront pas non plus justifier un complément de loyer.

A noter que le bail devra impérativement mentionner le loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré. Le cas échéant, le complément de loyer devra également figurer sur le bail avec sa justification.

Revalorisation du loyer

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est calculé chaque année par l’INSEE, il sert de base pour la révision des loyers.
Le loyer peut être révisé tous les ans à la date anniversaire de signature du bail de location via le calcul suivant :

loyer x dernier indice de référence IRL / indice de référence IRL de l’année précédente

Un locataire peut-il contester un complément de loyer ? Comment contester un loyer pour un locataire ?

Le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail s’il souhaite contester le loyer appliqué pour la location de son appartement.

Le locataire devra informer par courrier recommandé avec accusé de réception le propriétaire du logement loué, pour lui signifier qu’il conteste le montant du loyer et qu’il souhaite que ce loyer soit revu, sans quoi il pourrait saisir la préfecture.

Il appartiendra ensuite au bailleur de démontrer le bien fondé de l’ajout du complément de loyer, en invoquant notamment les caractéristiques spécifiques du logement abordées un peu avant dans cet article.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des plafonds ?

Si le propriétaire propose son appartement au-delà du loyer majoré, il s’expose alors à une amende administrative qui pourra aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique et 15000 € pour une personne morale.

Evidemment, le propriétaire verrait son loyer revu à la baisse, cela dans le respect de l’encadrement des loyers et du plafonnement en vigueur.

Nous espérons que cet article vous aura aidé à mieux comprendre les différentes règles concernant l’encadrement et le plafonnement des loyers à Paris. Notre équipe reste bien évidement disponible pour répondre à toutes vos questions, alors n’hésitez pas !

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